【深度書評】居住正義的死結？建商不敢說的「公私合營」真心話
為什麼政府喊出的社宅目標總是跳票？透過張金鶚教授的《住房自由的人生》，我們將深入揭開房地產市場的「黑箱博弈」。本文不談空泛的道德呼籲，而是赤裸解析在「公私合營」（PPP）模式下，建商對於政策不確定性的真實恐懼，以及政府如何在預算與選票間進退維谷。這不僅是一本書評，更是一場關於台灣居住未來的現實透視。
【這不是一本教你炒房的書，這是教你看懂「賽局」的生存指南】
你也許聽過這句話：「居住是基本人權。」但在台灣的現實中，這句話往往撞上厚厚的「利潤高牆」而粉碎。
為什麼每個候選人都喊著要蓋社會住宅，但進度總是牛步？為什麼明明有「公私合營」（PPP, Public-Private Partnership）這種看似雙贏的模式，大品牌建商卻往往興致缺缺，或者蓋出來的品質讓人搖頭？
如果在夜深人靜時讀完天下文化出版、房地產權威張金鶚教授的《住房自由的人生》，你會發現一個令人背脊發涼的真相：問題不在於技術，而在於一場雙方都不敢掀底牌的「博弈」。
建商的恐懼：這不是生意，這是賭局
許多人將建商視為貪婪的吸血鬼，但書中（及現實產業邏輯）揭示了更深層的商業恐懼。對於建商而言，參與政府主導的社宅 PPP 案，往往面臨三大「不可承受之重」：
- 政策的不確定性（Political Risk）： 建商最怕的不是利潤低，而是「規則改變」。四年一次的選舉是社宅最大的天敵。A 市長簽的約，B 市長上任後會不會因為政治考量而翻盤？這種「政策斷頭台」的風險，是任何財務模型都算不出來的。
- 「標籤化」的品牌殺傷力： 對於主打豪宅、高端形象的建商來說，承接社宅案是一個巨大的品牌賭注。他們恐懼社會大眾對社宅的刻板印象（如管理混亂、住戶複雜）會「傳染」給他們的品牌，進而影響其他高利潤建案的溢價能力。
- 被鎖死的獲利上限與無限的責任： 在 PPP 模式下，政府往往要求建商自行籌資興建、營運，並設定獲利天花板（Cap）。然而，營建成本的波動（如缺工缺料）卻由建商全額吸收。這種「利潤有頂、風險無底」的合約結構，讓真正優質的建商望而卻步。
政府的兩難：要面子還是要裡子？
張金鶚教授在書中多次提及「心中之尺」與「市場之尺」的衝突。政府需要的是「面子」（完工戶數的政績），但往往不願給出足夠的「裡子」（合理的利潤與土地誘因）。
結果就是我們常看到的「逆選擇」：敢來投標的，往往不是技術最好的，而是最敢賭、或最善於鑽營合約漏洞的廠商。這正是社宅品質參差不齊的結構性原因。
為什麼你現在該讀這本書？
《住房自由的人生》並不只是一本批評政策的檄文，它更是一本「思維解毒劑」。
在這個房價令人絕望的時代，我們很容易陷入「仇富」或「躺平」的極端情緒。但張教授提醒我們，唯有看懂這場政府與建商之間的「膽小鬼賽局」，我們才能明白為什麼房價會僵固？為什麼租屋市場如此不透明？
閱讀這本書，不是為了讓你明天就買得起房，而是為了讓你在這場博弈中，不再是一個被資訊落差收割的「局外人」。
當我們理解了建商的恐懼與政府的算計，我們才能以更有力的公民身份，推動真正可行的居住正義，而不僅僅是隨波逐流的憤怒。
這本書適合：
- 對高房價感到無力，想了解背後結構性因素的你。
- 從事都市計畫、公共政策或不動產相關行業的專業人士。
- 所有關心台灣未來的公民。